กฎรีโนเวทคอนโดในกรุงเทพ ที่นิติบุคคลต้องการจริงๆ

ยังเริ่มทุบกระเบื้องในคอนโดสุดสัปดาห์นี้ไม่ได้ นิติบุคคลของอาคารเป็นคนกำหนดว่าทำอะไรได้ ทำเมื่อไหร่ และทำอย่างไร แต่ละตึกมีรายละเอียดต่างกัน แต่กรอบหลักของคอนโดในกรุงเทพคล้ายกัน

ขั้นตอนขออนุญาต ตามลำดับ

1. ขอกฎระเบียบของอาคารมาอ่านก่อน

ทุกคอนโดมีเอกสารกฎการรีโนเวทเป็นลายลักษณ์อักษร ขอจากนิติบุคคลเป็นเรื่องแรก อ่านทั้งหมดรวมถึงส่วนที่ดูน่าเบื่ออย่างเรื่องการใช้ลิฟต์และการเก็บกวาด

2. ยื่นแผนงานรีโนเวท

ต้องเตรียม

• แบบแปลนแสดงสิ่งที่จะเปลี่ยน
• รายการวัสดุ
• ข้อมูลผู้รับเหมา สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนธุรกิจ ตึกใหม่ๆ มักขอประกันภัยด้วย
• ระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้

3. วางเงินมัดจำที่ได้คืน

ปกติ ฿10,000 ถึง ฿50,000 ขึ้นกับระดับของอาคาร ตึกใหม่ย่านทองหล่ออาจเก็บ ฿50,000 ตึกเก่าแถวบางนาอาจเก็บ ฿10,000 เงินก้อนนี้ครอบคลุมความเสียหายต่อพื้นที่ส่วนกลางระหว่างงาน เช่น ประตูลิฟต์ขีด หรือกระเบื้องล็อบบี้แตก

4. แจ้งเพื่อนบ้าน

หลายตึกกำหนดให้แจ้งห้องข้างเคียงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน คนที่จะได้ยินเสียงสว่าน 9 โมง 1 นาที เป็นทั้งมารยาทและหลักฐานว่าได้แจ้งล่วงหน้าแล้ว

5. ตรวจก่อนเริ่มงาน

นิติบุคคลเดินสำรวจห้องและถ่ายรูปพื้นที่ส่วนกลางเส้นทางที่ผู้รับเหมาจะเดิน เป็นการบันทึกสภาพเดิมไว้เพื่อไม่ให้ทะเลาะกันทีหลังว่าใครทำเสียหายตรงไหน

6. ตรวจรับงานหลังเสร็จ

หลังงานจบ นิติบุคคลตรวจอีกครั้ง ไม่มีความเสียหายคืนเงินมัดจำเต็ม มีความเสียหายหักค่าซ่อม นี่คือเหตุผลที่ช่างที่เคยทำงานในคอนโดมาก่อนคุ้มที่จะจ่ายเพิ่ม

เวลาทำงาน

คอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่จำกัดเวลางานรีโนเวทไว้ที่

• จันทร์ถึงศุกร์ 9:00 ถึง 17:00
• เสาร์ บางตึกอนุญาต 9:00 ถึง 12:00 หลายตึกห้ามทั้งวัน
• อาทิตย์และวันหยุด ห้ามทำงาน

งานเสียงดังอย่างทุบ เจาะ ตัดกระเบื้อง มักมีกรอบเวลาเข้มกว่านั้น บางตึกให้ทำได้แค่ 10:00 ถึง 15:00 งานที่ใช้เวลา 8 วันในบ้านเดี่ยวอาจใช้ 12 ถึง 14 วันในคอนโด ต้องเผื่อไว้ตั้งแต่วางแผน

ข้อจำกัดที่ห้ามแหก

• ห้ามแก้โครงสร้าง เสา คาน หรือผนังรับน้ำหนักแตะไม่ได้ถ้าไม่มีวิศวกรรับรองและใบอนุญาตจากเขต อาคารส่วนใหญ่ปฏิเสธทันที
• การขนวัสดุ ใช้ลิฟต์ขนของเท่านั้นถ้ามี และต้องห่อพื้นและผนังของพื้นที่ส่วนกลางระหว่างขน
• เศษวัสดุ ขนออกทุกวัน ห้ามทิ้งในถังของส่วนกลาง บางตึกบังคับให้จ้างบริษัทขนของเสียเอง
• ระบบประปา ท่อร่วม (stack) ย้ายไม่ได้ บางตึกห้ามย้ายแม้แต่ตำแหน่งชักโครก ต้องตรวจสอบเรื่องนี้ก่อนวางผัง

ทำผิดกฎแล้วเป็นไง

ไม่มีอะไรดีตามมา ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การดัดแปลงโครงสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษปรับและอาจถูกสั่งรื้อ นิติบุคคลสามารถสั่งหยุดงานทันทีและริบเงินมัดจำได้ อีกจุดที่หลายคนไม่รู้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับเหมามีความรับผิดชอบทางกฎหมาย 1 ปีหลังงานเสร็จ งานหยาบไม่ใช่แค่ความรำคาญ แต่เป็นความรับผิดชอบทางกฎหมายของช่างและสิทธิ์ในการเรียกร้องของเจ้าของห้อง

ไม่อยากเดินเรื่องเอง

ช่างในระบบ HandyMango เคยทำงานในอาคารทั่วกรุงเทพมาก่อน รู้ว่านิติบุคคลแต่ละแห่งต้องการอะไร ช่วยจัดเอกสารทุกชุด และไม่เริ่มทุบจนกว่าใบอนุญาตจะออก

วางแผนรีโนเวทคอนโด